Татьяна ПетровскаяТонкости в составлении договоров аренды и не только от нашего нового автора Татьяны Петровской, руководителя компании «Event-юристы».
В большинстве случаев клиент возлагает на event-компанию обязанность по обеспечению использования площадки для мероприятия. Event-компания осуществляет подбор площадки, презентует ее заказчику и, в случае одобрения площадки заказчиком, обеспечивает ее использование для проведения мероприятия.
Одним из часто применяемых способов юридического оформления использования площадки является заключение договора аренды (или субаренды) площадки.
Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Термин «площадка» в event-бизнесе трактуется в широком смысле. «Площадка» – это место проведения мероприятия. Площадкой для мероприятия может быть здание целиком, его отдельные помещения, часть помещения, земельные участки, транспортные средства (теплоход, плавучая станция, самолет, трамвай и другое), специально смонтированное под площадку оборудование, веранды, павильоны, шатры, не являющиеся недвижимым имуществом, иное имущество, перечень которого ограничен лишь фантазией организаторов мероприятий.
Первое, что нужно помнить при заключении договора аренды площадки, – это необходимость четкого определения в договоре объекта аренды. Так, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Условие об имуществе, предоставляемом в аренду, является существенным условием договора.
Статьей 608 Гражданского кодекса РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Заключение договора аренды со стороны арендодателя лицом, не являющимся собственником имущества или уполномоченным представителем собственника, является основанием для признания договора недействительным, что подтверждается сложившейся судебной практикой (п.9 «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовой аренды)», Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.10.05 № КГ-А40/9336-05-П по делу № А40-18369/04-89-206).
Одним из вариантов получения площадки для мероприятия является заключение договора субаренды. Согласно ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе исключительно с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Субаренда регулируется ст. ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, при заключении договора аренды площадки для мероприятия рекомендуется удостовериться в наличии права собственности на площадку у лица, с которым event-компания заключает договор аренды, или, если контрагентом является не собственник, проверить полномочия, предоставленные собственником площадки, на заключение такого договора (договор управления имуществом, агентский договор, договор поручения, доверенность, согласие собственника на заключение договора субаренды). Особенно это правило актуально, если площадкой является недвижимое имущество. Субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом, дополнительно проверив наличие согласия собственника на передачу имущества в субаренду.
Не проявив должной осмотрительности при заключении договора об использовании площадки, event-компания рискует в день мероприятия оказаться перед закрытыми дверьми площадки с необходимостью компенсировать клиенту все расходы, затраченные на мероприятие, сумма которых может значительно превысить всю цену сделки с клиентом.
С подобной проблемой столкнулось одно московское event-агентство, обнаружив за несколько дней до мероприятия со значительным бюджетом, что управляющая компания, с которой был заключен договор на площадку, отстранена собственником помещения от ведения дел и не имела правомочий на заключение договоров, объектом которых был VIP-клуб. Мероприятие оказалось на грани срыва. Event-агентство, вооружившись письменным договором, заключенным с управляющей компанией, успешно провело переговоры, и мероприятие состоялось на высшем уровне. Залог успеха в переговорах состоял в наличии подписанного договора, в осуществлении event-агентством безналичных платежей за услуги по предоставлению площадки и, конечно, в доброй воле и порядочности собственника площадки.
Если контрагент уклоняется от предоставления правоустанавливающих документов на площадку (при этом event-компания крайне заинтересована в использовании именно этой площадки, но лишена возможности проверить право собственности на нее) для минимизации рисков event-компании рекомендуется заключать не договор аренды площадки, а договор оказания услуг. В договоре оказания услуг контрагент будет выступать не арендодателем, а исполнителем; предметом договора будет являться не предоставление в аренду площадки, а услуга по обеспечению использования площадки для проведения мероприятия. В целях страхования возможных рисков предлагается в договор включить пункт об ответственности исполнителя следующего содержания:
«На момент заключения настоящего Договора Исполнитель гарантирует и подтверждает, что обладает всеми полномочиями для оказания услуг Заказчику по обеспечению использования места проведения мероприятия (площадки) на условиях, определенных настоящим Договором. В случае несоответствия указанной в настоящем пункте информации фактическим обстоятельствам Исполнитель несет ответственность перед Заказчиком за все возникшие в связи с предоставлением ложной информации убытки (в том числе упущенную выгоду), связанные:
- с запретом собственника места проведения мероприятия или иного управомоченного собственником лица на использование площадки Заказчиком для подготовки и проведения мероприятия;
- с фактическим недопуском Заказчика и участников мероприятия на площадку,
- а также налоговые риски в виде отказа налогового органа Заказчику учитывать расходы, понесенные Заказчиком по настоящему Договору в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль Заказчика, применяющего общий режим налогообложения.»
«Незваный гость хуже…»
На одной из подмосковных площадок летом 2014 года возникла ситуация, когда на открытой территории загородного клуба одновременно с проведением мероприятия для крупной компании одна из сборных России проводила тренировку. Как выяснилось позднее, за полгода до мероприятия управляющая компания загородного клуба сдала в аренду сборной России часть территории, прилегающей к площадке мероприятия, для тренировки перед чемпионатом мира, о чем event-компания не была поставлена в известность ни при проведении переговоров, ни после заключения договора.
Несмотря на то, что площадки мероприятия и места проведения тренировки были разными и между ними существовала «выгородка», общее впечатление у клиента сложилось, что на «нашей площадке» на тематическом праздничном мероприятии кто-то проводит тренировку. Тренировка была недолгой, однако event-компания была вынуждена финансово компенсировать своему клиенту «неудобства» неожиданного соседства.
Убытки event-компании возможно было предотвратить, установив в договоре обязательства владельца площадки:
- обеспечить использование исключительно участниками мероприятия и представителями event-компании места проведения мероприятия;
- обеспечить в период подготовки и проведения мероприятия режима тишины на прилегающих по всему периметру площадки территориях;
- обеспечить отсутствие третьих лиц (кроме технического персонала владельцев площадки) в пределах видимости с территории площадки на прилегающих по всему периметру площадки территориях в период подготовки и проведения мероприятия.
«Да будет свет…»
Нередка ситуация неожиданного отключения электричества, теплоэнергии, системы кондиционирования на площадке во время подготовки и проведения мероприятия.
Дабы избежать ссылок владельцев площадки на форс-мажорные обстоятельства, event-компаниям в договоре об использовании площадки рекомендуется устанавливать условие об обязательстве владельца площадки «обеспечить место проведения мероприятия электричеством, теплоэнергией и иным исправным оборудованием, обеспечивающим комфортные условия для участников мероприятия при его подготовке и проведении последнего».
При наличии такого условия в договоре у event-компании появляется возможность взыскать с владельцев площадки возникшие в связи с отключением систем жизнеобеспечения в месте проведения мероприятия убытки, в том числе, связанные с изменением или отменой event-программы. Владельцы площадки лишатся возможности сослаться на форс-мажорные обстоятельства.
«Заплати налоги и спи спокойно!»
Если event-компания применяет общий режим налогообложения или упрощенный режим по схеме «доходы минус расходы», то актуальным становится вопрос отнесения расходов на использование площадки в составе расходов, снижающих налогооблагаемую базу по налогам на прибыль event-компании.
Согласно пункту 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Налогового кодекса РФ).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации к прочим расходам, связанным с производством и реализацией и учитываемым в целях налогообложения прибыли, относятся расходы налогоплательщика в виде арендных платежей за арендуемое имущество.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Документами, подтверждающими осуществление расходов по аренде площадки, являются договор аренды, составленный в соответствии с гражданским законодательством, и платежные документы (платежные поручения, приходно-кассовые ордера), подтверждающие факт уплаты арендных платежей.
Event-компания вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды площадки, заключенного в установленном законодательством порядке.
Согласно позиции Минфина России «в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций» (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 декабря 2011 г. N 03-03-06/1/791; Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 мая 2011 г. N 03-03-06/1/292).
Однако судебная практика регулярно становится на сторону арендатора в вопросе учета расходов на аренду при налогообложении прибыли (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2008 г. по делу № А56-55188/2007).
Перед event-компанией стоит нелегкий выбор практики учета расходов по аренде площадки, так как налоговые органы однозначно при проведении проверки руководствуются Письмами Минфина РФ.
В случае, если клиент самостоятельно подбирает площадку и обеспечивает ее использование (от своего имени заключает договор на использование площадки, напрямую владельцу площадки оплачивает услуги по использованию площадки), все риски, связанные с непредоставлением или ненадлежащим предоставлением площадки для подготовки и проведения мероприятия, несет заказчик совместно с владельцем площадки.
В данной статье отражены лишь некоторые аспекты договоров об использовании площадки. Мы продолжим освещение данной тематики в следующих публикациях.
Ведущие эксперты и самые актуальные темы на Global Event.ru Forum 2
5 способов: Как удержать клиентов
Поделиться